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房企标杆万科频陷质量门 钱紧能当质量问题频发借口

2018-11-28 09:02:11来源:中新经纬0人评论 分享
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摘要:前两年销售额频创新高的房企今年密集进入交房期,武汉、成都、南京等地频繁爆发质量维权事件,就连曾经是品质保证的万科近日也发生了坍塌事故。

前两年销售额频创新高的房企今年密集进入交房期,武汉、成都、南京等地频繁爆发质量维权事件,就连曾经是品质保证的万科近日也发生了坍塌事故。

对于万科在广东中山一在建商品房项目停车场局部板面出现塌陷的情况,有媒体报道称,该项目违反政府“全面停止施工”规定,夜间偷偷施工。对此,万科方面26日深夜回应称,除了对坍塌部位进行临时性安全防护和消除二次坍塌隐患的施工外,项目已按当地政府部门要求停工。万科还称,网传“威胁、恐吓客户”的说法不实。

不过,万科多地相继曝出房屋质量问题,还是让外界对其工程质量表示担忧。到底是什么原因让房企不顾质量安全?今后买房除了要为“买得起”发愁,还要为“活下去”担忧?

万科回应夜间偷偷施工

万科9月在深圳的秋季例会会场高喊“活下去”,一度引发广泛讨论。然而,今年以来的一系列质量安全事件,让业主更担心的怕是自己是否能“活下去”。

11月12日下午,广东中山市古镇镇的一个万科在建项目发生地下室顶板局部坍塌事故。古镇镇官方通报称,已确认事故没有造成人员伤亡,初步调查分析,坍塌原因是填土作业人员违反操作规程,且大型满载平板车停放不当,导致顶板过于集中荷载,造成局部坍塌。

14日,万科道歉称,工地已全面停止施工,排查安全隐患,确保交付客户的是安全合格的房子。15日,中山市古镇镇表示,如果发现确实存在设计问题或质量问题,将依法予以严厉处罚。从15日起,万科也连续多日通报了事件进展,并称,周边楼栋主体沉降监测分析及判断性结论为正常,符合相关标准。

但近日有媒体报道称,事故发生的第二天开发商就开始选择在晚上施工填坑,直到现在都没有停止。业主们发现晚上工地有开工,便组织起来想去阻止,结果大门被锁死,没有一个人进得去。

对此,中山万科方面26日深夜回应称,事件发生后,除在11月12日当晚起至11月15日晨前对坍塌部位进行临时性安全防护和消除二次坍塌隐患的施工外,项目已按当地政府部门要求停工。为配合广东省建筑科学研究院对坍塌部位及周边住宅进行结构安全性检测,需要凿除饰面层,因此白天与夜间有一定程度噪音产生。检测包含了混凝土强度、结构构件、构件钢筋等,为配合提供完善的检测工作面,后续仍将开展必要的检测取样施工。

对于为何夜间施工,万科集团公关人士称,施工白天晚上都在进行,并不存在“夜里偷偷施工”的情况。至于“威胁、恐吓客户”传言,中山万科称,说法不实。

万科年内曝出多起质量事件

值得注意的是,这已不是万科今年以来第一次被媒体曝出质量问题。

11月20日,有媒体报道,万科森林度假公园业主曝出该项目四期叠拼别墅出现大面积房屋漏水的现象,有业主住宾馆长达半年之久等待开发商维修,酒店房费多达26万元。万科方面回应称,“大部分漏水房屋已维修好,少部分房屋漏水问题正在处理当中”。

8月18日,武汉万科高尔夫城市花园小区一住户家中阳台突然出现垮塌现象。据住户介绍,该房从交房至今不过6年,并且当初全部为精装交付标准。武汉万科表示,或许是施工过程中采用的二次浇注方式造成了阳台开裂。

更早前,今年1月,合肥万科森林公园锦庭的新房刚交付不足一个月,一场暴雪后入户钢结构雨棚就倒塌了……

上述万科的质量问题并不是孤立事件。

国务院安委会办公室通报的上半年全国建筑业安全生产数据显示,上半年共发生生产安全事故1732起、死亡1752人,事故总量已连续9年排在工矿商贸事故第一位。

对于近两年的新房质量问题,甚至连行业内人士也不讳言。绿城房地产建设管理集团有限公司董事长、总经理李军今年8月在博鳌房地产论坛上公开表示,他一直劝身边的同事这两年不要买房,因为近两年的房屋质量是最差的。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬说,近段时间全国多地楼市维权现象有增多趋势,除了房屋质量问题,还有规划更改、配套建设难达成等。“整体来看,这几年的房屋质量确实不如2013年以前的。”

近两年新房质量问题为何频发?

为什么这两年新房质量问题频发?甚至连知名房企也陷入质量“黑洞”?

谢逸枫认为,在市场较为火热的2015年-2017年,房企都在拼命卖房子、做营销,以高周转模式加快项目建设,容易忽略房屋质量。高周转广泛存在于房地产市场,尤其是千亿规模以上的地产商,“都在高周转、扩充规模,周转太慢,就可能被其他房企赶超、甚至吃掉”。

在中原地产首席分析师张大伟看来,土地成本、建安成本、销售成本都在上涨,而价格又被牢牢限定,企业利润被摊薄,就只能“减配”。

“现在土地价格与销售价格的价差越来越小。2016年~2017年‘地王’集中出现,很多楼盘2018年的售价与地价很接近,在这种情况下,就只能严控建筑安全成本了。建筑安全成本虽然占比不高,但对于很多接近亏损或者已经亏损的项目来说,能压缩的成本都要压缩。”张大伟说。

“5986”是当初万科高周转的数字密码,即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出8成,产品必须6成是住宅。万科前高管林少洲此前对中新经纬表示,从财务管理角度来看,高周转模式有存在的合理性,能够提高企业的资本回报率,但这不能以牺牲工期为代价,过分推崇高周转、过度追求规模和简单复制,会把房子做成快消品,给行业带来信用危机。

房企钱紧:今年进入偿债高峰期

“钱紧”是房企不得不面对的问题,这是不少房企感到压力的来源。

今年9月,万科集团董事长郁亮不无焦虑地指出,万科今年设定了6300亿回款目标,目前完成不到一半。从万科的财报可见,截至三季度末,其资产负债率升至84.93%,从2014年以来已连续四年增长,也是其上市以来的最高值。

与此同时,房地产牛市时各大房企疯狂发行的债券,2018年已逐渐进入偿付高峰期。

恒大研究院发布的报告显示,未来4年是房企偿债兑付高峰。2018下半年到2021年是集中兑付期,规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元,2022年及以后总计仅0.9万亿元。其中,规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期;公司债2015年~2016年集中发行,也从2018年下半年开始密集到期。

海通证券报告显示,2018 年三季度末A股地产企业流动比率是1.48 倍。2018年三季度末A股地产企业有息负债率为239.2%,当前开发商的负债水平处于持续回升态势。

据消息,安居客房产研究院首席分析师张波则认为,在房产调控不放松的大背景下,针对房企的融资仍然不会“网开一面”,更多上市房企通过发债等再融资方式或被暂停审核,目前融资成本不断偏紧的现状仍将持续。

“钱紧”不能成为质量安全问题频发的借口,谢逸枫称,建议相关部门加大监管执法力度,惩处违规房企。

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